未來房市如何?

總統選後，在「兩岸三通」及「開放陸資來台置產」議題發酵下，市場對房價信心大幅增強，到底房地產榮景是虛是實，我想從一些實際的數據來探討未來房市景氣。
根據內政部營建署5月29日公布的「97年第一季台灣住宅需求動向季報」指出，
＊ 97年第一季整體購屋者房價信心綜合分數反轉，由上一季的83分大幅增加至124分，顯示購

屋需求者對於本季及未來一年房價趨勢多持樂觀態度。
＊ 房價相對較高的台北市、縣，購屋者對未來信心分數低於本季信心分數，顯示房價續漲可能

產生負面影響。
＊ 本季房價所得比與貸款負擔率較上季與去年同季均大幅增加，尤其台北市高達10.4倍與

43.6%，創下新高。已購屋者實際購屋價格超出預算之比例增加，隱含過度消費情形增加。

＊ 購屋搜尋者期望購屋價格為300萬-未滿600萬元，遠低於市場平均成交價711萬元。台北市、

縣租屋者購屋預算與市場現況出現落差，且有四成租屋者認為買不起房子，顯示在所得未隨

房價成等比例增加的情況下，房市未來發展隱憂浮現。
就以上資料來看，雖然市場對房價信心”馬上”增強了，但確實存在隱憂。
房價的漲幅遠大於所得
根據「國泰房地產指數」資料顯示；97年第一季全國房價指數較上季上漲1.2%、較去年同季上漲6.4%；台北市較上季上漲1.33%、較去年同季上漲13.17%；台北縣較上季上漲0.25%、較去年同季上漲5.29%，推估自94年來房市景氣回溫至今，全國房價近三年的時間約增漲了16%，台北市上漲約37%，而台北縣則約有24%的漲幅。
相較於94年至96年實質國民所得平均每年成長率只有3.7%，所得成長遠追不上房價上漲，越來越買不起是宿命還是房市的警訊呢?

購屋負擔大幅增加
所得對房價有極為重要的影響；一旦房價上漲到消費者的所得都無力支付，那房價下跌就成了必然的結果。

不過也不能就此斷定房地產步向衰運；以97年第一季來講，以投資為需求者佔購屋者的20%，我想投資客的資金來源及所得結構，與平均國民所得可能會有差異，而且對投資客來說，市場信心及對於未來房市發展的期待才是最重要的。
再者，目前房市已呈現M型化，有能力繼續推升房價上漲的，只有高所得族群，而這類族群的購屋傾向都是銷定市區特定區豪宅，所謂高房價所得比也可能被高價豪宅拉高，而上億豪宅總是稀有且令富豪們趨之若鶩。

資料參考:

http://www.cathay-con.com.tw/housing.htm
http://www.stat.gov.tw/ct.asp?xItem=15060&ctNode=3565